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  农村土地流转

摘要

 农村土地进行流转是关系到农村居民生产生活的大事,由于许多人对此不了解相关的法律政策知识,导致出现了不少纠纷。并且农村土地流转方式也有多种,在进行转让之前应了解合同范本的写法。

目录

农村土地流转纠纷编辑本段

2003年8月至2004年6月期间,中国社会科学院农村发展研究所国家社科基金课题组和国家科学重大项目课题组联合对当前中国农村社会形势进行了专题研究。研究表明,农村因土地流转而产生的土地纠纷已经成为农村社会矛盾激化的焦点。

农村土地流转中存在的纠纷。土地使用权流转的核心是三权分离、自主自愿、市场契约和政府监管,三权分离是土地流转制度核心中的核心。所谓三权分离是指土地所有权、土地承包权和土地经营权的相互独立。只有在严格保证土地所有权和承包权关系稳定的前提下,才能真正把土地资源转化为土地资本,促进土地要素的流动,从而取得土地经营的规模效应和集约效应。而衡量土地流转制度科学与否的标志是“三个有利于”,即是否有利于提高农村生产力;是否有利于增加农民收入;是否有利于实现农户、政府和土地经营者的三赢。依法、自愿是土地承包经营权流转必须坚持的原则,但在现实中,由于一些地方受利益驱使而使导致土地流转操作不规范,违背了土地流转应该遵循的原则,导致了纠纷的产生。

土地流转过程中农户与村委会间的纠纷。农户与村委会之间的纠纷在农村土地流转过程是最常见的,存在着三种主要类型:

因流转内容不合法引发的纠纷。我国《农村土地承包法》和十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确规定,土地承包经营权流转的前提是不能改变土地的农业用途。但是从农村土地流转合同签订的实际来看,改变土地的农业用途,变为建设用地的的情况不在少数。另外我国法律还规定,?土地承包经营权转让需经发包人同意。但有的村民在未经许可的情况下私自将土地承包经营权转让他人,?村委会不同意这样做并要求与之解除合同,由此引发了土地纠纷。

村委会随意调整土地产生的纠纷。我国《农村土地承包法》明确规定要着力维护农民土地承包经营权的稳定。但是,在我国部分农村地区,村委会随意调整土地现象比较严重,这加剧了农户与村委会之间的矛盾。一些村干部为了完成上级政府下达的任务和保证村干部工资的及时兑现,在未经全体村民同意的情况下,?就强行将村里的耕地转包给外乡的农民或者外地经商人经营,他们完全忽视了农民的利益,引起村民的极大不满,导致了纠纷的产生。

村委会对土地承包合同疏于管理引起的纠纷,主要表现为:一是村委会将属于本村的流动地对外发包给村集体以外的个人或组织,?当土地期限已经到了的时候,农民要求收回土地,但是村委会却找借口不予收回,实际内幕就是村委会人与承包商私下对土地承包期限进行了更改;二是村里承包给本村村民的土地承包合同期限较长,随着村委会换届,新一届村委会班子以各种理由要求解除现有承包合同,重新发包,借口以前签订的合同存在着不同程度的法律问题;三是某些村委会将农民的土地流转给他人从事非农业后未恢复土地原状,农民要求恢复原状继续耕种土地或要求增加补偿费,由此引发的纠纷。

农地非农化过程中政府与农户间的纠纷。我国《土地管理法》规定,国家可以以公共经济为目的征用农业用地,但并未对公共经济的内涵做出明确规定。加之国家征用土地带有很大的强制性,对农民的经济补偿又低,因此激起了农民的不满情绪,扩大了土地流转过程中政府与农户间的矛盾。而且,近几年由于《农村土地承包法》的颁布和国家土地政策的实行,土地不断增值,以前征用农民土地所给予的补偿费用与现今的土地价值相比明显偏低,农民要求增加土地补偿费,由此也导致在农民与政府间产生矛盾。

土地流转过程中农户与农户间的纠纷。除了农民与村委会、与政府之间产生纠纷以外,农户与农户之间也因土地流转产生纠纷。

因为土地流转形式不规范、违反土地流转合同而引起的纠纷。我国《土地承包法》规定,土地流转双方当事人应签订书面合同(代耕不超过1年的除外)。但是在实践中,?大多数土地的流转都只是以口头协议的方式进行。土地生产经营效益是一个长期的过程,有的人受流转方因急于逐利短期内不见效益或对经营中出现的问题缺乏预见性,?经营状况恶化后,不按照约定支付承包款,违反合同的规定而引起纠纷。

因土地增值而引发的纠纷。在过去的一段时间里,农民种田的经济效益低,农业税费较重,加上农村生产生活条件差,大量农村劳动力选择外出务工,农村普遍存在土地抛荒现象。部分地方村集体为了保证承包地负担的税费得到落实,在承包户完全不知情的情况下将外出务工农户的抛荒的土地转包给他人耕种,并由转包人承担税费,但是没有对承包期限做出明确的具体的规定。近年来,随着中央一号文件、《农村土地承包法》等一系列关于农村土地政策的出台,对农村发展的高度重视,给予农业大力的财政支持与补贴,使得农业生产效益有了显著提高,这样外出务工农户纷纷返乡,要求退还耕地,而现在的承包户也因收益的提高不愿意退还,如此利益的争夺引发了两者间的矛盾。

土地流转中纠纷产生的原因:土地承包权不清。土地流转过程中农户间的纠纷可以归结为承包权不清引起的经济纠纷。随着国家对农业税的取缔,对农业补贴的实施以及农产品价格的回升,使农业收益有了显著提高,从而加大了农民外出务工的机会成本。在经济利益的驱动下,作为“理性经济人”的农户纷纷返乡务农。而返乡农户原有土地现在的经营者也因收益的增加而不愿放弃土地的经营权。由于对同一块土地的承包权不清,从而引发了农户间的纠纷。

农民缺乏维权意识和法律知识。我国《土地承包法》中规定了土地流转的程序,但在生活实践中,大多数农民不熟悉土地流转的方式、程序,大多采用口头协议形式,缺乏必要的书面形式,导致在实践中土地流转行为不够规范,得不到法律的维护。因此也就容易产生纠纷,而一旦发生纠纷,无书面凭证就难以了解双方当事人土地流转时的真实情况。在农民的利益受到损失时,由于农民法律意识的淡薄、对法律的不重视、感性化的思维方式从而使自己的利益无法受到法律的保护。

行政干预、权力滥用侵蚀农民利益。很多农村土地纠纷产生是因为村级组织和政府职能部门的权力滥用,损害农民利益。就村级组织而言,村干部在土地流转征地补偿等诸多环节发挥着十分重要的作用,也有很大的权力,一旦权力运用不当或违规操作,就会引发纠纷。具体情况包括:⑴违法收回农户承包地,如强行收回外出务工农民的承包地,违法收回落户小城镇农民的承包地;⑵强迫土地承包方流转土地承包经营权,如强制收回农民承包地搞土地流转,乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包。⑶违法发包农村土地,如没有经过本村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人,将预留机动地长期用于对外发包,侵吞土地发包收入等;⑷侵占承包方的土地收益,如调整时随意提高承包费,截留扣缴承包方土地流转收益,截留挪用征地补偿费用等。这些现象难以让农民容忍,从而引发纠纷。

管理机制不健全。土地流转中,各乡镇、村等基层组织与农民接触最多,本该充分行使其管理职能,但就目前农村情况来看,村委会工作人员多是兼职,使得他们最土地流工作不够上心,没有工作的热情与责任感;而且一些村干部因自身素质学历的限制,也不具有现代管理意识,不能够及时了解最新的信息,导致这方面的管理措施不到位;另外就是村委会成员中的老干部的思想比较落后且过于固执,老是拿自己过去的经验进行相关工作的指导,这些指导实际上是不符合当前的土地流转规定的,缺乏科学性的;一些村委会干部在土地流转过程中,不能按照民主议定原则,多以个人好恶、亲疏远近进行土地流转,引起农民的不满。到最后一些矛盾因村干部在位农民怕遭打击报复不敢揭露而未显现出来,而一旦村委会换届,深层次矛盾即显现出来。

农村土地流转方式编辑本段

当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、转包、借用、转让等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则,并经过乡级土地管理部门备案,签订流转合同。
1、转包
转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权,获取承包土地的收益,并向转包人支付转包费,转包无需发包方许可,但转包合同需向发包方备案。
2、出租
出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。
3、借用
借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。借用是一种无偿合同,借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。
4、互换
互换是农民为了耕作方便或出于其他考虑,将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使,自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权,承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。
5、转让
转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权,经发包方许可后,以一定的方式和条件转移给他人的一种行为,并与发包方变更原土地承包合同。
入股是农户在自愿联合的基础上,将土地承包经营权以入股的形式组织在一起,从事农业生产,收益按股分红,是一种具有合作性质的流转形式,而不是入股组成公司从事经营。

农村土地流转合同编辑本段

合同编号:__________________________

签约地点:__________________________

广州市工商行政管理局印制

甲方(流出方):__________________________

乙方(流入方):__________________________

双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定,本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则,经充分协商,订立本合同。

一、流转标的

甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡(镇)________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给

乙方从事________________________________________________生产经营。

二、流转土地方式、用途

甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

1. 转包  2. 出租  3. 互换  4. 转让  5. 入股

乙方不得改变流转土地用途,用于非农生产,合同双方约定______________________________________________________。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年,从_________年_________月_________日起,至_________年_________月_________日止,期限不得超过承包土地的期限。

四、流转土地的种类、面积、等级、位置

甲方将承包的耕地_________亩、荒地_________亩、林地_________亩、其他土地_________亩流转给乙方,该土地位于____________________________________。(详见列表)。

序号________________

土地名称________________

面积________________

等级________________

四至:东________________,南________________,西________________,北________________。

五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间

(一)乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/亩或 实物________公斤/亩,合计________元流转价款支付给甲方。

(二)乙方同意于________年________月________日前分________次,支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________元。

六、土地交付、收回的时间与方式

甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。

乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。

交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。

七、甲方的权利和义务

(一)按照合同规定收取土地流转费和补偿费用,按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。

(二)协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地,协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷,不得干预乙方正常的生产经营活动。

(三)不得将该土地在合同规定的期限内再流转。

八、乙方的权利和义务

(一)按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内,从事生产经营活动的自主生产经营权,经营决策权,产品收益、处置权。

(二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用,不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜,不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护,造成损失的,乙方自行承担责任。

(三)未经甲方同意或终止合同,土地不得擅自流转。

九、合同的变更和解除

有下列情况之一者,本合同可以变更或解除。

(一)经当事人双方协商一致,又不损害国家、集体和个人利益的;(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;

(三)一方违约,使合同无法履行的;

(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的;

(五)因不可抗力使合同无法履行的。

十、违约责任

(一)甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地,或不完全交付流转土地,应向乙方支付违约金________元。

(二)甲方违约干预乙方生产经营,擅自变更或解除合同,给乙方造成损失的,由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金         

元。

(三)乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地,应向甲支付违约金________元。

(四)乙方违背合同规定,给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。

(五)乙方有下列情况之一者,甲方有权收回土地经营权。

1.不按合同规定用途使用土地的;

2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的;

3.不按时交纳土地流转费的。

十一、特别约定

(一)本合同在土地流转过程中,如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时,双方应无条件服从,并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。

1. 甲方收取;

2. 乙方收取;

3. 双方各自收取________﹪;

4. 甲方收取土地补偿费, 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。

(二)本合同履约期间,不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更,双方法定代表人变更而变更或解除。

(三)本合同终止,原土地上新建附着构筑物,双方同意按以下第________种方式处理。

1. 归甲方所有,甲方不作补偿;

2. 归甲方所有,甲方合理补偿乙方________元;

3. 由乙方按时拆除,恢复原貌, 甲方不作补偿。

(四)国家征用土地、乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后,乙方应重新签订土地流转合同。

十二、争议的解决方式

在履行本合同过程中发生的争议,由双方协商解决,也可由辖区的工商行政管理部门调解;协商或调解不成的,按下列第________种方式解决。

(一)提交广州仲裁委员会仲裁;

(二)依法向________________________人民法院起诉。

十三、其它约定

本合同一式四份,甲方、乙方各一份, 乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人) 各一份,自双方签字或盖章之日起生效。

如果是转让土地合同,应以原发包人同意之日起生效。

本合同未尽事宜,由双方共同协商,达成一致意见,形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

双方约定的其他事项________________________________________________。   

甲方:____________________________ 乙方:____________________________

(自然人)签字__________________ 自然人)签字___________________

(法人)签字盖章______________ (法人)签字盖章_____________

住所:____________________________ 住所:___________________________

身份证或营业执照号码:_____________ 身份证或营业执照号码:___________

委托代理人:______________________ 委托代理人:_____________________

联系电话:________________________ 联系电话:_______________________

银行账号:________________________ 银行账号:_______________________

__________年_________月_________日  __________年_________月________日

乡(镇)土地流转管理部门或村集体经济组织、村委会备案(盖章)_________

________年______月______日

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