无锡限购令细则

 　　经市政府同意，市政府办公室20日发出通知，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，明确十项措施：

　　一、认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房价格控制目标。

　　二、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　三、调整住房公积金贷款政策。职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。

　　四、严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　五、限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　六、加大土地供应及清查力度，增加普通商品住房有效供给。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地出让时应明确地块中小套型住房的建设比例。

　　七、大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。加快建立和完善公共租赁住房保障制度，切实做好公共租赁住房规划、建设、筹集、供给和管理工作。加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

　　八、加强对商品住房项目分期开发建设的管理。房地产开发企业应当以商品住房建设项目为单位组织开发建设;对开发建设规模较大、实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的建设规模不得低于30000平方米;项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。

　　九、进一步加强房地产市场监管。房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源。

　　十、加快房地产信息系统建设，强化舆论引导。规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为。

　　上述措施自2011年2月21日起在本市市区内执行。

　　“锡十条”对于本地居民的购房限制为：已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。外地居民的购房条件是能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，相比于北京的满五年、上海需满两年社保证明，无锡限购应该说是比较温和的，也符合无锡城市发展的需要。

　　在限购套数上无锡限购与“国八条”的原则一致。对于购房者来说，房屋套数以“家庭”为单位，按照无锡市相关规定，家庭界定为“购房者本人及配偶以及未成年子女”，也就是如果借款人家庭的其他成员曾经有过一次购房记录，则借款人再买房也视为“二套房”。

　　无锡版限购的一个特色之处是免除了“依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才”的社保证明要求，但限购1套住房。对于高层次人才购房社保、纳税证明的免除体现出无锡对于高层次人才的重视，保障了无锡市政府既定的人才战略规划。

　　存疑1：二手房是否纳入限购范围

　　“锡十条”并未像中央“国八条”、南京“宁十六条”那样明确将二手住房与新建商品住房同等纳入限购范围，新建商品住房与二手住房是否需执行统一的限购政策，条文中尚不明确，但搜狐焦点认为“锡十条” 默认了中央“国八条”中的执行原则。

　　存疑2：卖一买一是否可行?

　　卖一买一是指，已有两套使用贷款买到的住房，是否可以卖掉一套，再贷款买套新房。在无锡限购令细则中只提到了公积金贷款“停止向三次(含)以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款”。而商业贷款是否是采取的“认房不认贷”(已购房屋两套以下、贷款记录不论几次都可以再次贷款购房)的政策?“锡十条”中没有明确。

　　但是，对于居民家庭二套房的认定，目前无锡各家银行采取“认房又认贷”的政策，也就是说，无论是否有贷款，只要家庭成员名下的住房达到了两套，即进入限购行列;如果名下的住房只有一套，但有两次贷款记录，也将会被认为是二套房。 因此，搜狐焦点认为，卖一买一能否在无锡执行，要看无锡地方执行力度及后续补充政策。

　　存疑3：住房公积金贷款政策调整依据从何得来?

　　“锡十条”中第三条调整了住房公积金贷款政策，其中首次、二次使用公积金贷款的首付比例、贷款利率等条款与2010年11月3日住建部等四部委联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》要求一致。

　　与四部委《通知》内容不同的是，“锡十条”中“职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款”。这一“特色内容”是否有自相矛盾之处?比如说职工家庭首次使用公积金贷款购房的人均建筑面积远高于无锡人均建筑面积，但首套公积金贷款买房面积低于120平方米，再购买第二套何来“改善”之说?

　　例如：一职工家庭三口人、首套房面积119平方米，人均建筑面积约等于40平方米，远远高于无锡目前35平方米左右的市区城镇居民人均居住面积，按上述标准则依然可以购置一套144平方米以下“普通自住房”(因无锡普通自住房面积标准为144平方米以下)。此项公积金贷款政策似有变相鼓励投资的嫌疑。

　　另外，120平方米标准从何而来?也未见相关官方解释。