银川市人民代表大会常务委员会关于修订《银川市物业管理条例》的决定
(2008年4月17日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 2008年7月24日宁夏回族
自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 2008年7月30日银川市人民代表大会常务委员会公告发布 自2008年9月1日起施行)
银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议审议了市人民政府提请审议的《银川市物业管理条例》修订草案，决定对《银川市物业管理条例》作如下修订：
一、将《条例》中所有“物业管理企业”修改为“物业服务企业”;“业主公约”修改为“管理规约”;“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
二、删去第三条第一款的内容，将第四款修改为“本条例所称物业
使用人是指业主以外的实际使用物业的人。”
三、删去第五条中“逐步建立物业管理招投
标的有形市场”的表述。
四、第六条第四款修改为“物业管理区域的划分应当考虑物业的
共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。”
五、将第七条第二款修改为“同一物业管理区域内，
交付的专有部分
建筑面积达到建筑总面积50%以上，或首次交付之日起满两年且交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积30%以上时，建设单位或出售单位应当组织业主召开首次业主大会”;删去该条第三款的内容。
六、删去第八条的内容，第九条至第五十九条的条序依次前移。
七、将第九条修改为“下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)
选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘
和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关
共有和
共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定上款的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以
委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面
委托书，明确所委托的权限。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求
人民法院予以
撤销。”
八、第十二条第一款修改为“业主委员会是业主大会的
执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为5人以上单数。业主委员会委员应当由自觉履行业主
义务、热心公益事业、
责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的业主、
配偶以及
直系亲属，不应
作为业主委员会成员。”
增加“业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。”的内容，作为该条第五款。
九、将第十五条修改为“业主委员会作出的决定，应当由全体委员半数以上
签字同意。”
十、将第二十条第一款修改为“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，费用的筹集方式、业主委员会工作人员
津贴或薪酬
标准等由业主大会决定。”
十一、删除第三十条第三款中“并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备”的表述。
十二、将第三十一条第二款修改为“前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，
住宅物业符合《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》要求，建设单位向业主
送达交付使用通知之日起满30日后。”
十三、将第三十二条修改为“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
(一)物业管理用房、门卫房、值班房、
非机动车车库(棚)、监控室、机房等共用设施设备，以及其他为物业管理区域服务的公共用房;
(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间;
(三)物业管理区域内按规划配建的除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇
公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施;
(四)建设单位以物业
买卖合同或者其他书面形式
承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地;
(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。”
十四、将第三十四条修改为“物业服务企业承接物业时，应当对物业
共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务
合同中约定。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。
查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任;属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。”
十五、将第三十六条第一款第二项修改为“(二)住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于2‰提供。”
第二款修改为“物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。”
十六、将第三十九条第一款修改为“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会;未成立业主委员会的，交还给建设单位。”
十七、在第四十四条中增加“建设单位应当按照
国家规定的保修
期限和保修范围，承
担保修
期间的物业保修责任。”的内容，作为该条第二款。原第二款修改为“保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。”作为该条第三款。
十八、将第五十条第一款修改为“业主委员会应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜，并将决定书面通知物业服务企业;物业服务企业应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，就物业服务
合同解除或合同续签事宜书面通知业主委员会或建设单位。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同。”
十九、删除第六十条第二、三款，第六十一、六十二、六十三、六十四、六十五条、七十条的内容。
第六十条第一款的内容与第六十六条的内容合并作为一条表述，内容是“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位，应当按国家的有关规定缴纳专项维修资金。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴、使用和管理的办法由银川市人民政府另行制定。”作为第五十九条。
二十、本决定自2008年9月1日起施行。
《银川市物业管理条例》根据本决定进行相应修正，重新公布。
