建设用地使用权制度

 城市房地产价格居高不下，促使农村小产权房屋的走俏。为此，建设部不得不提示交易风险。小产权房一时成为社会各界关注的焦点。本文拟通过物权法、土地管理法等相关法律的介绍，为读者提供一些法律资讯，以便读者作出自己的判断。

　　建设用地使用权

　　物权法第一次将建设用地使用权明确规定为用益权。物权法第135条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。据此规定，建设用地使用权是指对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其附属设施的权利。

　　国有土地设立建设用地使用权是建设用地使用权的通常表现，现行法律同时也允许集体土地设立建设用地使用权。物权法第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律、法规办理。土地管理法第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

　　建设用地使用权是在国有土地所有权和集体土地所有权的基础上派生出来的用益物权。也就是说这一权利依据土地所有权的存在而存在，没有土地所有权也就没有建设用地使用权。建设用地使用权是一种对土地的直接占有支配权，物权法第120条规定，所有权人不得干涉用益物权人行使权利。建设用地使用权人可以对土地实行一种消费性的使用，如居民在土地上建造住宅以自用，也可以从事一种经营性的使用，如开发商在土地上建造商品房以出售。建设用地使用权设立目的在于使权利人获得土地的使用价值，从土地利用中获得经济利益和为其他活动提供空间场所。

　　综合分析可以得出结论，建设用地使用权的内容应当包括对国有和集体的土地享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的权利。

　　建设用地使用权的设立

　　国有土地和集体土地因为所有者不同，设定用益物权的方式也不同。根据物权法和现行法律规定，在城市国有土地设立土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式设立；集体所有土地的建设用地使用权可以通过兴办企业、投资入股、联营等方式设立，也可以通过建设农民住宅、兴办公益事业和建设乡村公共设施、乡镇企业设立，但应根据批准权限经过有批准权的人民政府许可。

　　建设用地使用权的流转

　　除法律另有规定外，国有建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。出让方式取得的建设用地使用权流转不受限制。划拨方式设立的建设用地使用权经过有批准权限的人民政府批准后，也可以流转。目前土地管理法对集体建设用地使用权流转还有所限制，企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的按照除外处理。

　　农村集体土地所有权的保护和建设用地使用权的流转

　　物权法第四条已经规定了物权的平等保护原则，同时物权法第四十二条规定因公共利益需要才可以依法征收集体所有的土地。土地管理法对集体所有土地的建设用地使用权限制已经不能与物权法的平等保护原则发生冲突。我国城市化步伐加快，城市新区建设需要农村集体所有的建设用地来补充，对农村集体所有的建设用地使用权直接进入市场流转提出了强烈的需求；同时，农村集体所有土地直接入市流转也是农村集体财产受平等保护的体现。

　　城乡统筹已经成为国家的社会和经济发展的政策指向，一些地区也已经开始进行集体建设用地直接进入市场的试点。可以期待，不久的将来，城乡二元体制将消除，集体财产将获得平等的保护。