恶劣天气能否构成逾期交房的“不可抗力”

 　　2003年10月，王某与某房地产开发公司达成预购协议，双方在合同中约定，房价款20万元，房地产开发公司应于2004年5月30日前交房，逾期按日千分之一支付违约金，如逾期30日以上，王某有权单方面解除合同，不可抗力因素除外。但到五月底时，房地产开发公司却因未完成施工而不能如期交房。当王某找到开发商要求索赔时，却遭到了开发商的拒绝，开发商声称，之所以迟延交房是由于不可抗力造成的，本来按规划是可以如期完工的，但是在施工期间连续出现了几场大雨雪天气，好多天都没办法施工，导致公司再三停工，一度修改施工进度。所以，迟延交房是不可抗力造成的，公司不承担违约责任。王某对开发商的说法不同意，故诉至法院。经过法院的调解双方达成了和解协议，开发商以日万分之三的标准支付王某违约金，合同继续履行。

　　根据我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条规定： “当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”那么，对于因不可抗力所构成的免责事由应如何理解呢?根据上述法律规定，开发商若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件;二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的;三、开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。本案中，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是雨、雪天气均为正常的天气现象，作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据当地的年平均天气情况，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保按期完工，因此，阴雨天气不构成不可抗力的事由。同时，在当前房产交易中，开发商还经常以在施工过程中遇到了重大困难不能解决;各级领导进行检查和参观;市政配套建设的延误等理由作为不可抗力的免责条款。事实上，这些内容都属于开发商在开发建设时就应当考虑到的事项，是开发商在房地产开发过程中应当承担的风险，这些情况都不能构成不可抗力的免责事由。

　　(安徽新洲律师事务所马利宏律师)