房改房

 　　房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。

　　根据现有的法规和政策，未进行房改的承租公房只可以由同住者、同户者、配偶、直系亲属等继续承租，由已故承租人的继承人继承没有法律依据。那么已经参加房改，并已经交付了首付款，此时购房人死亡，该房可否继承呢?我国现有的法规和政策没有相对明确的规定，但从相关房改政策法规来看，还是可以推断出理应可以继承的。下面我们来看以下规定：

　　《青岛市公有住房出售暂行办法》第十四条〉规定，“……购房人分期付款期间调离本市或死亡的，由其符合购房条件的直系亲属或合法继承人付清房款。其符合购房条件的直系亲属或合法继承人不购买住房，由售房单位与其直系亲属或合法继承人进行经济结算。”第十六条规定，“个人以标准价购买的住房拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，不能赠与。”《海口市出售公有住房办法》第二十五条规定，“购房者在未付清购房款期间调离本市、出国定居或逝世的，由其继受人或继承人继续付款。原购房者和继受人或继承人不需要该房屋的，可退交原出售单位，单位应将已付房款扣除房租与已付房款利息的差额后退还给职工本人或其继承人，已付房款利息按同期银行规定的活期储蓄存款利率计算;如购房者逝世无继承人，由房管部门根据国家有关规定接管，其未交清的购房款，由接管部门补交，任何人不得侵占。”根据上述规定可以看出，房改之中的房屋如果继承人愿意继承(继续交纳购房款，办理相关手续)，则产权部门必须给予办理产权登记手续，如果已取得部分产权是可以继承的。

　　我们再看北京市的。根据《北京市国土资源和房屋管理局北京市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》第七项，“关于购房过程中购房人死亡的规定：购房人在办理售房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。”

　　该项规定可以明确推论出房改房可以认定为遗产，并可以由继承人继续付款办证，并可以登记继承人为产权人。该规定包含了三层基本含义：⑴这种房产可以认定为遗产⑵这种房产可以依继承法规定继承⑶这种房产可以直接登记在继承人名下。

　　现在的问题是，如果依法定继承有几个享有继承权的人，房改部门是否有权直接登记几个继承人享有共有权?是否有权直接确定他们应当享有的份额?如果有遗嘱，是否有权直接依照遗嘱的内容登记产权人?当前房改部门通常的做法是，必须所有享有继承权的人协商一致以某个继承人或者某几个继承人继承，房改办才给予办理产权登记手续。如果继承人之间不能达成一致，则不予受理。而此类案件诉讼到法院，法院又因此类房屋尚不属于个人产权房屋，一般也不敢确定他们的继承份额。那么遇到购房人死亡、继承人不能一致的情况，导致了无法处理的尴尬局面。笔者的建议是，对于继承人明确的此类房改房，房改办应当及时为这些继承人办理共有的产权证，如果遗嘱是公证的，理应依公证遗嘱确定的继承人办理产权证，如果不能确定继承人以及继承的份额，人民法院应当作出司法判决确定继承人的范围和各自的继承份额。从而顺理成章地解决这些久拖不决的问题和矛盾。