车库车位的归属

 　　车库车位的归属是指某项财产归属于谁，实际上讲的就是所有权。车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。车位，是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。

　　所谓归属，是指某项财产归属于谁，实际上讲的就是所有权。车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。车位，是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。

　

　　《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这实际上是对小区车位、车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须首先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应该推定为无效的。

　　《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　该条款确立了在市场经济条件下，关于小区车库归属的一个基本原则，也即法律给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中保留车库所有权的约定，那么，开发商就获得了车库的所有权;如果开发商不愿意作出约定或者没有约定，就意味着开发商放弃了车库的所有权，从而车库的所有权就推定为全体业主所有。

　　《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　我国《物权法》采用了约定归属和法定归属相结合的立法原则对车位的归属进行了规定，体现了立法技术上的进步。

　　《物权法》根据私法自治原则，规定了小区的车位车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定车位车库的所有权。约定归属似乎体现了小区车位车库的归属的公平、公正的原则，但实际操作中却并非如此，存在着重大的隐患，有一些问题亟待解决。

　　(一)关于约定的主体。

　　《物权法》中的“当事人”可以理解为各个业主、业主之间或是所有业主与其他当事人之间⑤。 但在实际生活中，大多是开发商和业主之间就车位车库的归属进行的约定，又由于商品房的买卖都是以零售方式进行，开发商在销售房屋时，一般情况下都是与单个业主进行交易，而开发商与单个业主签订的房屋买卖合同又是开发商事先准备好的格式合同，开发商可以通过格式合同中的“霸王条款”来最大限度地维护其本身利益。笔者不禁要问：车位车库的约定归属是否有与虎谋皮之嫌?

　　(二)没有约定或约定不明的归属问题。

　　所谓没有约定，是指开发商与业主之间没有就车位车库的归属问题进行协商并达成任何协议。

　　所谓约定不明，是指开发商与业主之间就车位车库的归属问题虽有约定，但基于各种原因，最终就车位车库的归属没有达成明确的合意。

　　对于没有约定或约定不明的车位车库的归属问题，国内大多数学者认为在此种情况下，应当推定为归全体业主共有。其理由是：“第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利;第二，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释”。