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  不动产登记

摘要

Registration of Immovables,又称“不动产物权登记”。指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记对不动产物权变动具有重要意义,因为,不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段,是因法律行为的物权变动的生效要件,也是物权依法获得承认和保护的基本根据。不动产登记对物权变动的效力,在国际上有两种立法体例。一是实质主义的登记,另一种是形式主义登记。所谓实质主义登记,即登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭能否生效的立法体例,即不动产物权的各项变动都必须登记,不登记者不生效。该体例为德国等的法律所采用。形式主义登记,即不动产物权的设立、变更、移转和消灭的生效,仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件,登记与否不决定物权变动的效力。但是为保护交易安全,不经登记的不动产物权不得对抗第三人。不动产登记可分为以下类别:(1)所有权登记与他项权利登记。所有权登记是指在不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。它又称为初始登记。初始登记对以后的不动产物权变动具有原始根据的意义,故法律一般规定有特别的申请程序和申请条件。他项权利登记是指所有权登记之后的其他登记。它们是在不动产所有权确立之后对所有权的各种变更进行的登记,包括:创设物权登记、移转物权登记、变更物权登记和废止物权登记。(2)终局登记与预登记。前者又称本登记,是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后,当事人所要设立的物权即刻设立,所要变更、废止的物权即刻发生相应结果。预登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,为保护当事人对未来物权享有请求权而由法律规定的登记。(3)变更登记、更正登记和涂销登记。变更登记是指创设物权和移转物权的登记,更正登记是指对错误登记的改正登记,涂销登记则指对灭失的不动产物权进行的登记。不动产物权登记具有以下四项基本效力:(1)决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力。不动产物权因法律行为发生的变动,包括设立、移转、变更和废止等,只能在登记时发生物权变动的后果,不经登记,法律不认可发生了物权变动。(2)权利正确性推定效力。即以登记的物权为正确的不动产物权并依法予以保护的效力。同时,法律许可真实物权人进行异议登记,即发生不动产登记有瑕疵而提出异议,并将这一异议纳入不动产登记簿,以防止损害自己利益的结果发生。(3)善意保护的效力。即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其权利取得有效而予以保护,禁止原权利人予以追夺的效力。(4)风险警示的效力。即对各种物权变动均应纳入登记,将各种物权的排他效力通过不动产登记簿的记载予以明确宣示,以达到告诫物权相对人存在不动产交易风险的效力。这四项效力,是法律对不动产物权变动提供保护的重要理论基础。依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度,是不动产物权法贯彻物权公示原则的具体表现,是不动产交易安全的法律保障。

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