Right of Lease in Perpetuity,
用益物权的一种，指支付佃租在他人土地上耕作或牧畜的
权利。永佃权起源于罗马法。罗马共和末期，地主常将土地短期或长期租于他人耕作而由耕作人每年支付一定租金，成立农地租赁契约。这种契约渐渐被赋予
物权效力。此外，希腊自古即有在他人土地尤其是
公有土地上以栽种葡萄或其他树木为目的的永租权制度。这两种制度渐渐融合形成了永佃权制度。现代
民法法系各国
立法大都有永佃权制度，日本称为永小作权，德国
联邦立法中也有此制度。从永佃权的功能来看，它是以物权效力保护农地利用的固定性，以促进耕作、养殖等事业。它具有以下特征：（1）是在他人土地上设定的物权。永佃权以土地为其
标的物，建筑物上不得设定永佃权。（2）是以耕作或牧畜为目的而
使用他人土地的物权。（3）是以支付佃租为
条件而成立之物权。永佃权之设定，必须以支付佃租为要件，不得无偿设立。但设定后，土地所有人可
免除永佃权人的地租。（4）永佃权为长期使用他人土地的
限制物权。（5）具有
继承性和让与性。永佃权之取得，可依
法律行为而取得和非
法律行为而取得。永佃权设定后，永佃权人具有以下权利：（1）使用
收益权。但永佃权人不得将土地委托经营交由他人用益，只能由自己使用
收益。（2）
处分权。永佃权人可将权利让与他人，并可设定抵押，但不得出租、不得设定
地上权、不得设定
典权。同时，永佃权之转让，不受土地所有人禁止之限制。（3）
相邻权。永佃权设定后，
民法相邻关系自应适用于永佃权人。（4）
优先购买权。土地所有人出卖土地时，永佃权人在同等条件下，享有优先购买权。（5）
物权请求权。永佃权人应负的
义务主要是按照约定时间和数额支付佃租。永佃权移转时，
受让人不仅承受将来佃租的支付义务，还对前永佃权人所欠之佃租负偿还义务。永佃权可因以下原因则消灭：土地
灭失、
混同、
土地征收、
第三人原始取得、永佃权之抛弃和土地所有人撤佃。但是，非有法定撤佃原因，所有人一般不得撤佃。其法定原因主要是：永佃权人将土地出租于他人而从中渔利、永佃权人积欠佃租达２年之总额。永佃权消灭后，永佃权人应注销永佃权之登记并交还土地。永佃权人有权取回地上物及设备并恢复土地原状。如土地经过改良而升值，则土地所有人应偿还改良费用。此外，土地所有人以时价购买永佃权人地上物及设备时，永佃权人不得拒绝。
