财产租赁合同

　　财产租赁合同，指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。将租赁物交于他方使用收益的人是出租人，使用收益他人财产的人是承租人。财产租赁合同简称租赁合同。租赁合同具有以下法律特征：

　　1.租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁的目的在于使用、收益，使用、收益须以占有为前提。因此，出租人应将租赁物的占有移转给承租人。

　　2.租赁合同是诺成合同、有偿合同、双务合同。

　　3.租赁合同的标的物，即租赁物，通常是有体物、非消费物。租赁物一般以有体物为限，包括动产和不动产。但权利或企业亦可作为租赁标的物。此外，物的一部分也可以单独作为租赁标的物。因为租赁合同不移转租赁物的所有权，租赁关系终止时，承租人必须返还原物，故一般而言，租赁物须为非消费物。在特定情形，消费物亦可作为租赁物。例如，为陈列或展示之使用，而租赁他人之消费物。

　　(一)出租人的义务

　　1.出租人必须按照约定将租赁物交付承租人使用。租赁合同成立后，出租人应按照合同约定的时间，及时地将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。否则，应向承租人承担违约责任，并应赔偿承租人因此所受的损失。

　　出租人交付租赁物时，如有辅助租赁物使用的从物，也应一并交付。

　　2.出租人对租赁物负瑕疵担保责任。如租赁物有品质瑕疵而不能使用、收益时，出租人应更换同类的物或者进行修缮。因此致使承租人受有损害的，出租人应承担赔偿责任。因权利瑕疵致承租人不能依约为租赁物使用、收益的，承租人有权终止合同。承租人因此受有损失的，出租人应承担赔偿责任。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人于订立合同时明知该租赁物存在品质瑕疵，承租人仍有权随时终止合同。

　　3.出租人负有修缮的义务。除当事人另有约定外，在租赁期间，租赁物出现缺陷而妨碍使用，有修缮必要和可能时，出租人负有及时修缮的义务。出租人逾合理期限而不修缮的，承租人可以自行修缮，费用由出租人承担。因修缮租赁物而影响承租人使用、收益的，应相应减少租金或者延长租期，但按约定或者习惯应由承租人修缮的除外。一般认为，出租人无正当理由在承租人通知的合理期限内拒不履行其修缮义务的，构成根本违约，出租人可依据《合同法》的有关规定终止合同，并可要求出租人承担违约责任。

　　出租人对租赁物的修缮义务以承租人对租赁物的使用障碍没有过失为前提。如因承租人的故意或过失导致租赁物不能正常使用的，应由承租人负担修缮义务。

　　4.租赁物上的合法负担，由出租人承担。承租人代为承担时应从租金中扣除。

　　5.租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并应及时退还押金和其他担保物。

　　(二)承租人的义务

　　1.交付租金的义务。承租人应按约定的期限、标准和方式向出租人支付租金。这是承租人最主要的义务。

　　对支付期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充;不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定时，如租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人有权终止合同。

　　2.正当使用、收益，善意保管租赁物的义务。承租人应当按照约定的用途和使用方法，或出租人提供的使用说明书使用租赁物。对租赁物的使用方法，没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充;不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定时，应当按照租赁物的性能合理使用租赁物。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权终止合同并请求赔偿。

　　承租人应以善良管理人的注意，妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　3.维持租赁物原状的义务。承租人对租赁物进行改善或者增设他物，须事先征得出租人同意。未经出租人同意的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　4.承租人负有通知的义务：①当租赁物出现不适用而有修缮必要时，承租人应停止使用并及时通知出租人修缮，同时应对租赁物加以妥善保管。②遇有第三人侵害租赁物或者第三人对租赁物主张权利时，承租人亦负通知义务。

　　承租人不尽通知义务，致使租赁物毁损、灭失，或使出租人不能救济其权利而受到侵害的，承租人应负赔偿损失的责任。

　　5.不得擅自转租的义务。未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给第三人，否则，出租人有权终止合同。经出租人同意而转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。

　　6.返还原租赁物的义务。租赁关系终止后，承租人应及时向出租人返还原租赁物。租赁物返还时应当符合原状，否则，承租人应承担赔偿责任。但租赁物的变更或者耗损如属承租人按照合同约定方法或者根据租赁物的性能进行使用、收益所致，承租人不承担赔偿责任。

　　(三)租赁合同对第三人的效力

　　1.承租人依租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益的权利，对此权利，任何第三人都负有不侵害的义务。当第三人的行为妨碍承租人行使租赁权时，承租人可以请求出租人排除妨碍，也可以直接要求侵害人排除妨碍、停止侵害，并赔偿承租人因侵害行为所遭受的损失。

　　2.租赁物的所有权在租赁期间被第三人有效取得时，承租人与原出租人所订的租赁合同对该第三人继续有效，直至原定租赁期限届满为止。

　　3.租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权时，租赁权优先于他物权。但在租赁关系成立之前就已在租赁物上设立他物权时，依物权优先于债权原则，承租人不得对抗他物权人。

　　1.最长期限。租赁期限的长短，可以由当事人双方确定，但最长不得超过20年。当事人约定的期限如果超过最长期限的，超过部分无效。

　　2.期限更新。租赁期限可采取明示方式或默示方式更新。明示方式更新期限，指租赁期限届满前，双方当事人达成延长租赁期限的协议。更新期限不得长于法定的最长期限。默示方式更新期限，指租赁期限届满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对，由此推定为双方当事人达成了延长租赁期限的协议。租赁以默示方式更新期限后，是一种不定期限的租赁。

　　3.未定期限的租赁。①当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充;不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的，视为不定期限的租赁。②租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，各当事人可随时提出终止合同，但应给对方合理的准备时间。

　　1.租赁期限届满。租赁合同定有期限的，期限届满时，租赁合同终止。

　　2.通知终止。对于不定期租赁，提出终止合同的一方当事人应提前通知对方，合理期限届满时，租赁关系终止。

　　3.一方行使终止权而终止。

　　4.承租人死亡而终止。无论租赁合同是否定有期限，承租人死亡均致租赁合同终止。