土地使用权抵押

Mortgage of the Right to the Use of Land,债务人或第三人将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法将该土地使用权变价并从所得的价款中优先受偿的行为。土地使用权不仅具有使用价值，还具有很高的交换价值，这为土地使用权成为抵押权的标的提供了基础。土地使用权抵押不同于土地抵押，前者是权利抵押，标的是属于用益物权的土地使用权；后者是不动产抵押，标的是土地所有权。土地使用权抵押权的实行，只是使土地使用权发生了转移，而土地所有权仍属于国家所有或集体所有，土地使用权的受让人仍然受到原土地使用权之期限、用途等限制。由于中国土地所有权的权属具有固定性，不能进入交易市场，土地使用权在经济实践中起到了替代土地所有权进入交易机制的作用，是非常重要的抵押权标的物。可以作为抵押权标的物的土地使用权有一定范围的限制，根据中国《担保法》的规定，只有抵押人依法可以处分的国有土地使用权、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，才能用以设置抵押权，耕地、宅基地等集体土地使用权不能设定抵押权。根据中国现行法律，土地使用权在设定时，适用”房随地走，地随房走”的原则，即土地使用权和其上的建筑物共同成为同一抵押权的标的，具体而言，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。在土地使用权之上设定抵押权，只能采用法律行为的方式，而且必须订立书面的抵押合同，向不动产登记机关办理权利登记。据中国《担保法》的规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，其登记机关是核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡镇企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关为县级以上地方政府规定的部门。这种登记机关分散的规定有很大的弊端，在实践中往往造成权利登记的冲突或登记机关推卸登记责任等现象，应在同一的登记机关进行土地使用权抵押权登记。在抵押期间内，在没有通知抵押权人的情况下，土地使用权的转让没有法律效力；在债务的清偿期届满时，如果债务人不履行债务，债权人有权将该土地使用权变价并获得优先受偿。