不动产变动规则

 不动产的物权变动规则即登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。《中华人民共和国物权法》第9条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。第10条第2款：“规定国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这对不动产物权的变动规定很严格，体现了其变动的公示方法必须是登记，以不动产的登记作为物权公示的方式有以下几个优点，首先，由于登记机关是国家的相关部门，所以其形式上的准确性可以得到保障，并且不会有被随意更改的危险。

　　其次，这种登记能够以一定方式被外界知晓。不动产登记制度作为不动产物权的公示方式，具有相当的公信力。第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该规定直接规定了不动产物权设立及变动生效时间。，即不动产变动的事实记载于登记薄时为物权变动生效之时。第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产物权的内容和权利归属在登记薄中得以完全的体现出来，该条明确规定了不动产物权登记的法律效力。再次强调了不动产物权的公示公信原则。

　　此外，对于不动产的变动模式，有学者认为在立法中可以多种登记模式并用，也有学者认为，登记模式应当整齐划一，多头并用将导致操作上的困难。不管以怎样的变动模式，立法的目的都是为了有效保证市场交易有序进行。

　　《物权法》第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即合同的成立与否与登记与否无关。在我国《物权法》第187条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这就对公示的效力与合同的效力进行了严格区分。我国的物权法也正是基于这种考虑进行了法条上的规定。这种不动产物权的公示公信制度适合我国的市场经济的发展要求，我国的这种立法模式，一方面认为债权的意思表示即为物权变动的意思表示，同时又认为仅有物权变动的意思不能产生物权变动的效果，还必须经过登记或交付，也就是公示才能产生物权变动的效果。