公房

 　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

　　所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

　　按照产权人的不同又分为三种：

　　第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

　　第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

　　第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

　　关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一 。公产房的这种特殊形态，是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

　　从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

　　按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

　　当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。

　　实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

　　从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

　　1、对于夫妻离婚对于房产的分割问题，依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产，双方均是可以主张承租权的：

　　(1)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;

　　(2)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;

　　(3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;

　　(4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

　　(5)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

　　(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

　　(7)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;

　　(8)双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;

　　(9)应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”

　　2、对于夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

　　(1)照顾抚养子女的一方;

　　(2)男女双方在同等条件下，照顾女方;

　　(3)照顾残疾或生活困难的一方;

　　(4)照顾无过错一方。

　　3、已购公房的分割

　　(1) 独用成套职工住宅:　A.1996年9月1日以前的独用成套职工住宅老承租户：

　　甲级、乙级地段独用成套职工住宅月租金=1997年独用成套职工住宅月标准租金(上限租金)×1.5×1.25+月超标准增收租金

　　丙级、丁级、戊级地段独用成套职工住宅月租金=1997年独用成套职工住宅月标准租金(上限租金)×1.5×1.15+月超标准增收租金

　　B.1996年9月1日以后的独用成套职工住宅新承租户：

　　独用成套职工住宅月租金=地段分值×住房条件分×每户房屋使用面积之和+天井或平台月租金+月超标准增收租金

　　(2)独用成套公寓：

　　甲级、乙级地段独用成套公寓月租金=1998年独用成套公寓月标准租金×1.25+月超标准增收租金

　　丙级、丁级、戊级地段独用成套公寓月租金=1998年独用成套公寓月标准租金×1.15+月超标准增收租金

　　(3) 花园住宅月租金=1997年花园住宅月标准租金×1.4+月超标准增收租金

　　(4)非独用成套公寓月租金=1997年非独用成套公寓月标准租金×1.4+月超标准增收租金

　　(5)新式里弄住房月租金=1997年新式里弄住房月标准租金×1.4+月超标准增收租金

　　(6)非独用成套职工住宅月租金=1997年非独用成套职工住宅月标准租金×1.4+月超标准增收租金

　　(7)非改居住房月租金=1997年非改居住房月标准租金×1.4

　　(8)旧式里弄住房月租金=1997年旧式里弄月标准租金×1.3

　　(9)简屋月租金=1997年简屋月标准租金×1.3

　　注：

　　住房面积超过建筑面积控制标准的，应计算超标准增收租金(旧式里弄、非改居住房、简屋不计算)。

　　月超标准增收租金=月标准租金×(承租户建筑面积-建筑面积控制标准)÷ 承租户建筑面积

　　本文介绍出售公房和购买公房需要交纳的税费，详细提供税费计算公式。

　　(1) 登记费按件计算，每件100元，登记费由房地产交易中心收取。

　　(2) 房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税(分期付款的按购房总价0.5‰交付);其计税依据为产权转移书所载的实际金额。

　　(3) 房地产权证印花税5元;

　　(4) 实际购房款(扣除超过建筑面积控制标准按市场价购房所付款项)1%的土地收益金;

　　(5) 购买公有住房超过建筑面积控制标准支付市场价的应按规定缴纳契税。契税按照房地产买价的0.75%计算缴纳。即纳税人为买方;计算依据为实际购买金额。

　　(6)过户手续费;过户手续费按套计算。每套250元，30万元以下(含30万元)减半，过户手续费由房地产交易中心收取。

　　从现行的税法分析，职工出售已购公房涉及到的税种有：

　　1.两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)，税率为5.5%，按照销售额计算应纳税额;

　　2.个人所得税，财产转移所得按20%比例税率计征，以售房人销售收入总额扣除各项费用后的余额作为计税依据;

　　3.土地增值税，个人自用住房居住5年后出售，免征;

　　4.印花税，按销售额的0.5‰征收。按现行的税种收税，推算职工出售已购公房所需缴纳的税额。

　　假定职工当年按优惠价购买公有住房所付房款为X，出售已购公房款为Y，土地收益按所得房款的5%计收。

　　两税-费额(A)=Y×0.055×0.94(1-5%)=4.91 15×10-2Y

　　个人所得税(B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X

　　印花税(C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y

　　应纳税总额(D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X

　　税负总额大约相当于出售已购公房房款的20%。

　　公有住房租金减免规定：

　　(1)公有住房月标准租金支出超过上一年家庭月平均收入9%的部分，可申请减免[1]。住房建筑面积超过面积控制标准的，超标增收租金不予减免。

　　(2)享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房(按离休干部或已故离休干部配偶本人户口所在地)，提租后新增租金全部减免。

　　(3)烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房，在上一年实付租金的基础上，增租部分全部减免。

　　(4)民政部门确认的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障标准的，在上一年实付租金基础上，增租部分全部减免。

　　公有住房租金减免手续：

　　(1)申请公有住房月标准租金超过上一年家庭月平均收入9%部分住房租金减免的，须由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请，按户口簿上人员情况出具由职工和所在单位填写的“公有住房租金减免家庭成员年收入单位证明单”，领取“公有住房提租后减免申请审核表”，填妥交街道有关部门审核后，由住房管理单位核定减免金额。

　　(2)申请享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房租金减免的，由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请，领取“享受离休待遇干部提租减免申请审核表”，填妥交离休干部所在单位老干部管理部门审核后，由住房管理单位核定减免金额。

　　(3)申请烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房租金减免的，由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请，领取“烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人租金减免申请审核表”，填妥交区、县民政部门审核后，由住房管理单位核定减免金额。

　　(4)申请民政部门确认的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障标准的住房租金减免的，由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请，领取“本市城镇居民最低生活保障家庭租金减免申请审核表”，填妥交区、县民政部门审核后，由住房管理单位核定减免金额。

　　北京市国土资源和房屋管理局于2002年12月18日下达《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》。但是，具体实施细则至今未出台。人们需要了解买卖直管公房的具体操作流程，更关心买卖这类产权的房屋要注意哪些问题。万德成、置换家园两家房地产经纪公司从1997年起从事房屋置换、差价换房等形式的交易，几年来积累了一些使用权公房交易的经验。他们提醒消费者公房使用权交易时应注意以下问题。



　　据了解，本市各个区县的公房使用权的交易试点工作尚未开始，一些问题尚无定论：公房使用权的有偿转让如何收取交易手续费;有偿转让是否要纳税，税率多少;是否存在收益分成问题;有偿转让的手续如何办理。



　　许多消费者认为使用权的买卖是直管公房交易的惟一形式。其实，这类房产的交易有四种形式：1、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权。 2、公房承租人有偿转让公房使用权。3、公房承租人以公房使用权交换住房产权。4、公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。



　　具有公房使用权的房屋，产权大体分为自管房和托管房两种形式。此外，使用权的公房有一部分是拆迁公司以安置方式分给承租人的，产权单位不清。



　　由于使用权的公房的房本没有防伪标志，一些产权单位的租赁合同也非常简单，有的只是一张纸、一张住房条或者住房卡。即使是正规租赁合同后面的盖章处也特别简单，因此“房本”容易造假。



　　使用权公房的原产权单位基本上是按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用，职工若是要出售房屋，要征询原产权单位是否同意将此房出售。



　　购买公房使用权时，要了解公房的承租人是否拖欠物业费、供暖费、房水电费、有线电视费等相关费用。



　　在公房使用权的交易中，一些人可能在承租人不知情的情况下，办理过户手续，也可能利用承租人已故、出国或离异等机会，出售房屋。因而，购买使用权的公房之前，一定要了解售房家庭是否有房产纠纷。购买方应该要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，不得委托办理。



　　购买使用权的公房最好委托政府指定的放心中介单位购买，以免上当受骗。