吉林市物业管理条例

 　　吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告

　　(第139号)

　　《吉林市物业管理条例》经吉林市第十三届人大常委会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予公布，自2006年1月1日起施行。

　　2005年11月30日

　　吉林市物业管理条例

　　(2005年9月22日吉林市第十三届人民代表大会常务委员会第21次会议通过　2005年11月24日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第24次会议批准)

　　第一章　总则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：

　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

　　(二)负责物业管理企业资质管理。

　　(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。

　　(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。

　　(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。

　　(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。

　　其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。

　　第四条　县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：

　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

　　(二)组织召开首次业主大会。

　　(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

　　(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。

　　(五)受理物业管理投诉。

　　县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。

　　第五条　建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。

　　第六条　新建住宅小区必须实行物业管理。

　　原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。

　　非住宅物业应当逐步实行物业管理。

　　第二章　业主及业主大会

　　第七条　房屋所有权人为业主;一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会;业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

　　业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

　　第八条　业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。

　　第九条　业主大会会议决定事项实行投票表决。

　　住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

　　非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

　　第十条　未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。

　　第三章　物业管理企业

　　第十一条　物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。

　　第十二条　物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。

　　第十三条　物业管理企业享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。

　　(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。

　　(三)选聘专营公司承担专项服务。

　　第十四条　物业管理企业履行下列义务：

　　(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。

　　(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。

　　{三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。

　　(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

　　(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。

　　(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

　　(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台帐、档案等内部管理制度。

　　第四章　物业管理服务

　　第十五条　一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。

　　第十六条　业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理行政主管部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。

　　第十七条　物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。

　　不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。

　　第十八条　物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。

　　物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的，应当承担法律责任。

　　物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用;物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。

　　第十九条　物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。

　　物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳;物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。

　　第五章　前期物业管理

　　第二十条　前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。

　　第二十一条　规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。

　　物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。

　　第二十二条　住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。

　　投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。

　　第二十三条　建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。

　　第二十四条　建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。

　　第六章　物业的使用与维护

　　第二十五条　物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：

　　(一)物业用房。

　　(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。

　　(三)按规划配建的非机动车车库。

　　(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。

　　(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　第二十六条　物业的使用禁止下列行为：

　　(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物。

　　(三)改变房屋外立面造型。

　　(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。

　　(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。

　　(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。

　　(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第二十七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。

　　第七章　专项维修资金

　　第二十八条　专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金属于业主所有。

　　第二十九条　购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。

　　第三十条　专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：

　　(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　(二)专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。

　　(三)房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。

　　第三十一条　专项维修资金实行专户存储，按户设置明细帐，按单元、栋、物业管理区域核算。

　　第三十二条　专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。

　　物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。

　　第三十三条　物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对帐制度。

　　第八章　法律责任

　　第三十四条　违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚;责任人给他人造成损失的，应依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款;未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。

　　(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。

　　(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。

　　(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。

　　(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令限期改正，并处1万元至10万元的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。

　　(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。

　　(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第三十五条　违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。

　　第三十六条　当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。

　　第三十七条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章　附则

　　第三十八条　本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

　　第三十九条　本条例自2006年1月1日起施行。