拉萨市物业管理办法

 　　拉萨市人民政府令

　　(第23号)

　　《拉萨市物业管理办法》已经2009年10月16日市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2010年1月1日起施行。

　　市长：多吉次珠

　　二〇〇九年十一月五日

　　拉萨市物业管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为规范本市物业管理活动，保障业主和物业服务企业的合法权益，建设和谐社区，根据《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理和物业服务活动。

　　新建住宅区、配套设施齐全的旧住宅区，应当实行物业管理。

　　第三条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。物业服务企业应当具有相应的资质，从事物业管理人员应当按照国家规定取得相应的资格。

　　物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

　　第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业管理服务相结合的原则。

　　第五条　市房产行政主管部门负责本市物业服务活动的监督管理工作。

　　城关区人民政府、市物价、规划、环保、环卫、园林、工商、公安、民政等部门应当在各自职责范围内协同做好物业服务管理工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会。协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的纠纷投诉。

　　社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。

　　第六条　物业服务企业在物业服务过程中应当遵守国家法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第二章　业主大会及业主委员会

　　第七条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，依法享有相应权利和义务。

　　第八条　一个物业服务区域内成立一个业主大会，业主大会由物业服务区域内全体业主组成，业主大会应当代表全体业主在物业服务活动中的合法权益。

　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　第九条　业主筹备成立业主大会的，可以在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，由业主、建设单位、居民委员会派员组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　筹备组应当自成立之日起10日内在建筑区域内书面公告其成员名单和工作职责。

　　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　筹备组工作所需经费，由建设单位承担，但不得低于3万元。

　　第十条　物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主作为代表参加业主大会。

　　第十一条　业主大会应履行下列职责：

　　(一)制定、修改《管理规约》和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业服务企业;

　　(四)业主委员会必要的办公经费筹集、使用方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

　　(六)其他有关物业服务的职责。

　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为三至五年，委员不得在物业服务企业中兼职。

　　业主委员会委员的条件、人数、任期及业主委员会委员成员增补等具体事项由业主大会议事规则规定。

　　第十四条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地县级房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

　　业主委员会应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡(镇)人民政府、房产行政主管部门的指导与监督。

　　第十五条　业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)收集业主、物业使用人的意见和建议，监督、协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督《管理规约》的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)不再是该物业服务区域内的业主;

　　(二)丧失民事行为能力;

　　(三)被依法限制人身自由的;

　　(四)以书面形式提出辞职的;

　　(五)《管理规约》规定的其他情形。

　　第十七条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

　　(二)拒不履行委员职责;

　　(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;

　　(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

　　(五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。

　　第十八条　业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决，双方续约的，应当重新签订物业服务合同，不再续约且需委托方式管理的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

　　业主大会选聘物业服务企业的，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　第十九条　业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

　　第二十条　物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和《管理规约》的规定。

　　第二十一条　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知物业所在地的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章　前期物业管理服务

　　第二十二条　新建住宅小区生活用水、用电必须设置出户的分户独立计量表、共用部分独立计量表。安全防范、消防等附属设施设备的配置应当经相关部门验收达到交付使用条件。

　　新建住宅小区交付使用前，建设单位应当向市房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅小区建设工程竣工验收文件和附属设施设备符合交付使用的相关文件。

　　第二十三条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。

　　第二十四条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项作出约定。

　　建设单位制定的业主《临时管理规约》，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十五条　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

　　第二十六条　《临时管理规约》应当包括以下内容：

　　(一)物业的名称、地点、面积及户数;

　　(二)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益;

　　(三)业主参与物业管理的权利;

　　(四)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

　　(五)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;

　　(六)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;

　　(七)违反《临时管理规约》的责任。

　　第二十七条　住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅物业建筑面积低于3万平方米的，经房产主管部门核准的可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十八条　物业服务企业承接物业服务时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现共用部位与原设计方案不符或者存在问题的，应书面告知开发建设单位或业主委员会，承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。

　　第二十九条　建设单位应当在物业管理区域内配备必要的物业服务用房。配备的物业服务用房不得低于建设规划许可证载明的房屋面积的3‰，且不得少于100平方米。

　　第四章　物业管理服务

　　第三十条　从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，取得物业服务企业资质证书。

　　第三十一条　物业服务企业可以将物业服务区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

　　第三十二条　物业服务收费根据不同物业的性质、特点、提供服务的内容分别实行政府指导价和市场调节价。

　　第三十三条　普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。

　　普通住宅以外的住宅、非住宅物业服务收费和满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

　　第三十四条　实行政府指导价的普通住宅物业服务收费，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向业主公布。

　　第三十五条　普通住宅前期物业服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报物价行政主管部门备案。

　　第三十六条　业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第三十七条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第三十八条　物业管理服务收费实行明码标价，物业服务企业应当按物价行政主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置公示。

　　第三十九条　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第四十条　业主在房产出租时应当会同承租人到物业服务企业、社区居委会、业主委员会、辖区派出所、房产行政主管部门等相关机构进行备案，并对房产承租人的行为承担相应责任。

　　第四十一条　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　建设单位已交付使用但实际未入住的物业，物业服务费用由业主从建设单位交房之日起开始交纳。

　　第四十二条　物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　垃圾清运费用由物业服务企业代收，代收服务费用由环卫部门与物业服务企业协商。

　　第四十三条　开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。

　　第四十四条　业主大会、业主委员会、物业服务企业应当配合公安机关、居民委员会工作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第四十五条　业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规及《管理规约》外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经规划、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

　　业主需要装修房屋的，应当遵守《住宅室内装饰装修管理办法》规定。

　　第四十六条　业主应当交纳商品住宅维修基金，住宅维修基金的交纳、管理、使用办法按照《西藏自治区商品住宅维修资金管理实施细则(暂行)》执行。

　　第四十七条　物业管理区域内有下列行为之一，业主委员会、物业服务企业有权劝、阻制止，并移交有关部门依法处理：

　　(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)擅自改变物业的使用性质;

　　(四)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾;

　　(六)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物，发出超标准的噪声和振动;

　　(七)未经批准摆摊设点;

　　(八)无序停放车辆;

　　(九)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

　　(十二)违反《管理规约》的其他行为。

　　第四十八条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

　　业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并取得相应行政许可。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。

　　第四十九条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　第六章　罚则

　　第五十条　业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议时，自行协商解决;不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡(镇)人民政府调解或者依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

　　第五十一条　业主、物业使用人违反本办法相关规定，不按约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通知限期交纳，逾期仍不交纳的，按合同约定收取违约金。

　　第五十二条　物业服务企业违反价格法律、法规的，由物价行政主管部门予以处罚。

　　第五十三条　违反本办法第四十七条规定的，由建设、房产、园林、公安、环保、规划、城市综合执法等行政主管部门按照相关规定，予以处罚。

　　当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

　　第五十四条　房产行政主管部门及其他行政主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按有关规定给予行政处分。

　　第七章　附则

　　第五十五条　本办法中《临时管理规约》、《管理规约》、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》的示范文本，由市房产行政主管部门制定。

　　第五十六条　旧住宅区经给排水、供电等专项整治后，委托物业服务企业管理物业的，依照本办法的相关规定执行。

　　自行管理的自建小区、机关单位生活区或者雇佣、委托他人提供专项物业服务的，参照本办法执行。

　　第五十七条　本办法自2010年1月1日起施行。