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  不动产所有权

摘要

 不动产所有权

不动产是性质上不能移动其位置,或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。不动产一般指土地及其定着物(主要是房屋)。不动产所有权系以不动产为其标的物,其效力及于不动产的哪些部分、其行使在法律上受有哪些限制,是为不动产所有权的特殊问题。
一、土地所有权
(一)土地所有权的概念
土地所有权系以土地为其标的物,它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有使用收益处分,并可排除他人的干涉
民法通则以及土地管理法等法律确认了土地所有人的独占性支配权。虽然法律没有明确规定其效力范围,但从法律的宗旨及其实践来看,土地所有权的效力范围,在横的方面,是以地界为限;从纵的方面,不仅包括地面,也包括地上及地下。但是,我国土地所有权的这种及于地上及地下的效力,并不是无限制的。这种限制主要有两方面:(1)内在的限制。土地所有权的客体,以人力所能支配并满足所有人的需要为要件,即是说,土地所有权的支配力,仅限于其行使受到法律保护的利益的范围。对此范围外他人在其地上及地下的干涉,土地所有人不得排除之。例如,地下开凿隧道、地上通航飞机,土地所有人不得请求排除。(2)法律的限制。法律对土地所有权的限制很多,除了相邻关系的规定外,还有国防、电信、交通、自然资源、环境保护、名胜古迹等方面的限制。
(二)国家土地所有权
宪法民法通则、土地管理法等法律,对国家土地所有权做了明确规定。土地管理法第6条规定:城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。
归纳起来,属于国家所有的土地有:
(1)城市市区的土地。在我国对于城市市区的认识是十分模糊的,这是需要以法律的形式进一步明确的问题。一般来讲,城市市区的土地,是指直辖市、地级市、县级市以及县城所在镇市区的土地。这些土地主要不是农业用地,而是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。
(2)农村和城市郊区中已经依法没收征收、收购为国有的土地。
(3)国家依法征用的土地。
(4)依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地。
(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地。
(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
国有土地虽然由国家享有其所有权,但一般情况下并不由国家直接使用、经营,而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作,县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地。国有土地,可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地也可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地管理法第2条的规定,国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
(三)集体土地所有权
集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的,对其所有的土地的独占性支配权利。根据土地管理法第8条的规定,属于集体所有的土地,是指除法律规定属于国家所有以外的、农村和城市郊区的土地以及宅基地、自留地。
集体土地所有权的主体,即享有土地所有权的集体组织,有以下三类:(1)村农民集体。村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会具体地对土地进行经营、管理;(2)如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的,可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有;(3)土地如果已经属于乡(镇)农民集体所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。
二、房屋所有权
(一)房屋所有权的概念
房屋所有权系以房屋为其标的物,它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的干涉。
在我国,根据房屋坐落的位置不同,可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。城镇房屋是指坐落于城市(直辖市、地级市、县级市)、县城、建制镇和工矿区的房屋;农村房屋是指坐落在农村(包括未设建制的村镇)的房屋。我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些。例如,城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度,包括设立登记、变更登记和消灭登记,而农村房屋则还未完全建立房屋产权登记制度。
(二)建筑物区分所有权
1.建筑物区分所有权的概念。
建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合
建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的,严格而言,与物权客体须为独立物以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念,一建筑物区分为若干部分,各有该部分的所有权,应为常有之事;而且这样也不妨碍物权的公示,无害于交易安全。基于物权课题的独立性原则,区分所有的特定部分,需具备一定条件,才可以作为建筑物区分所有的客体。这些条件有:
(1)须具有构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性,应依一般的社会观念确定。例如,一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离,成为独立的住宅单元,其内再以屏风分隔成数个部分的,即不具有构造上的独立性。
(2)须具有使用上的独立性,即被区分的各部分,可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准,应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的,即不具有使用上的独立性。
2.建筑物区分所有权的内容
通说认为,建筑物区分所有权的内容,包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权,以及茵区分所有权人的共同关系所生的管理权。
(1)专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
业主对其专有部分享有单独所有权,即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权,性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系,彼此休戚相关,具有共同的利益。因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。例如,就专有部分的改良、使用,足以影响区分所有建筑物的安全时,不得自行为之。再如,就专有部分为保存、改良或管理的必要时,有权使用他人的专有部分。
业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
(2)共有部分的共有权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分,即专有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分既有由全体业主共同使用的部分,如地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分,楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备以及物业管理用房等公用部分,道路、停车场、绿地、树木花草、楼台亭阁、游泳池等附属公共设施;也有仅为部分建业主共有的部分,如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙,部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中,对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属,我国物权法作出明确规定。首先,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。其次,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
另外,我国物权法规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利并承担义务,但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有,均不得分割,也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范合同以及业主公约,对共有部分享有使用、收益、处分权,并按照其所有部分的价值,分担共有部分的修缮费以及其他负担。
(3)业主的管理权。基于区分所有建筑物的构造,业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系,并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为:
第一,业主有权设立业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。为管理区分所有的建筑物,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
第二,业主有权决定区分建筑物相关事项。下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第(5)项和第(6)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
业主应当遵守法律法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院起诉讼。
三、相邻关系
(一)相邻关系的概念
相邻不动产的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时,都要尊重他方所有人或使用人的权利,相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制,法律将这种相邻人间的关系用权利义务的形式确定下来,就是相邻关系。可见,相邻关系是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人,在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。
不动产相邻关系,从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸,同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制;反之亦然。例如,甲、乙都是集体所有的土地的承包经营人,甲承包的土地处于乙承包的土地与公用通道之间,乙如果不通过甲承包的土地就不能到达公用通道,或者虽有其他通道但非常不便,乙就有权通过甲承包的土地到达公用通道或自己承包的土地。这样,在甲、乙两个承包经营人之间就发生了相邻关系。这种相邻关系对于乙来说,是其土地使用权的合理延伸;而对于甲来说,是对其土地使用权的必要限制。这种财产权利的合理延伸和必要限制,既无损于所有人或使用人的正当权益,同时也满足了对方的合理需要;对于充分发挥财产的效用、促进社会经济的发展、稳定社会秩序,具有重要意义。
不动产相邻关系具有以下特征:第一,相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。相邻人可以是公民,也可以是法人;可以是财产所有人如集体组织、房屋所有人,也可以是非所有人如承包经营人、承租人。第二,相邻关系的客体并不是财产本身,而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益,如噪音影响邻人休息,对于财产本身的归属并不发生争议。第三,相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关,即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相邻的。如上例承包经营人乙不通过承包经营人甲的土地不能到达自己承包的土地。如果甲、乙之间的土地一个在河北,一个在西藏,自然就不可能发生这种通行关系。所谓“相邻”,不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游,两村虽然不直接相邻,但亦可能因用水、流水、截水与排水关系,而有相邻关系适用的余地。
(二)处理相邻关系的原则
在实际生活中,相邻人因相邻不动产的权利的行使必然地会发生这样或那样的关系,如果处理不好,就会发生矛盾,产生纠纷,影响正常的社会秩序。因此,应当按照法律关于相邻关系的原则和各项具体规定妥善、正确地处理相邻关系。相邻关系和其他民事法律关系一样,受我国民法基本原则的指导。因此,处理相邻关系必须遵守我国民法的基本原则。例如,公民的民事权益受法律保护,民事活动应当尊重社会公德、不得损害社会公共利益。同时,我国法律对处理相邻关系还规定了一些特殊原则。民法通则第83条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。据此,处理相邻关系应遵循下列三项原则:
1.有利生产,方便生活。相邻关系是人们在生产、生活中对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系,直接关系到人们的生产和生活的正常进行。因此,处理相邻关系应当以有利生产、方便生活为原则。例如,甲、乙、丙三个承包经营人承包的土地相互毗连,其土地都是长期依靠同一条小溪灌溉,甲承包的土地处于小溪的上游,乙承包的土地处于小溪的中游,丙承包的土地处于下游。由于天旱水源不足,小溪的水源不能满足土地灌溉的需要。这时,甲或乙都不能截断溪流仅供自己的土地灌溉;而是要正确处理用水相邻关系,把有限的水用于三人最需要、经济效益最大的地块,以减少不必要的损失,发挥最大的经济效益,促进生产的发展。
2.团结互助。在我们社会主义国家,国家、集体和个人的根本利益是一致的。在社会生活的各个方面,人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系。这根源于劳动人民在社会主义生产关系中的共同利益,与以私有制为基础的社会关系是根本不同的。因此,有必要而且也能够依团结互助的原则处理相邻关系。例如,在乙必须通过甲的土地才能从公用通道到达乙的土地时,甲应当允许。再如,低地的所有人或使用人对于高地的自然流水应当允许流往自己的土地,不得堵截,使高地遭受损失。
团结互助原则还要求相邻人应当协商解决相邻纠纷,应当互谅互让、尊重对方的权益;不能只顾自己的利益而无视邻人的合法权益。
3.公平合理。我国法律严格保护民事权利,任何组织或个人都不得非法侵犯。而相邻关系从本质上是对一方权利的需要,从社会整体利益考虑作出的规定;不仅不与保护民事权利的原则相矛盾,而且是对公民、法人的民事权利的更充分的保护。因此,应当公平合理地处理相邻关系,一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内为之;并且要求各方在享受权利的同时,亦应承担一定的义务。例如,相邻一方因架设电线或埋设电缆、管道必须使用他方的土地,他方应当允许,但使用的一方应当选择危害最小的地点和方法安设,对所占用的土地和施工造成的损失给予补偿,并且应于事后清理现场。
有利生产、方便生活,团结互助,公平合理,这是处理相邻关系的三项原则。这三项原则又是互相联系的:在实际处理相邻关系的时候,应当综合平衡相邻各方的权利和利益,综合考虑这三项原则的精神,从有利生产、方便生活出发,本着团结互助的要求,公平合理地处理相邻关系。
法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
(三)几种主要的相邻关系
相邻关系的范围非常广泛,情况也很复杂,这里只列举几类常见的相邻关系。
1.相邻土地使用关系。
相邻一方的建筑物或土地,处于邻人的土地包围之中,非经过邻人的土地不能到达公用通道,或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的,可以通过邻人的土地以到达公用通道。但通行人在选择道路时,应当选择最必要、损失最少的路线:如只需小道即可,就不得开辟大道;能够在荒地上开辟道路,就不得在耕地上开辟。通行人还应对因通行给邻地造成的损害予以赔偿。
历史上形成的通道,土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道,以免妨碍邻人通行。如果确实需要改道,应取得邻人的同意。
2.相邻防险、排污关系。
相邻一方在开挖土地(如打水井、挖地窑、筑水渠、修粪池等)、建筑施工(如盖高楼、修围墙)时,不得使邻地的地基发生动摇,不得使邻地的建筑物受到危害;相邻一方的建筑物有倾倒的危险,威胁邻人的生命、财产安全,相邻一方应当采取预防措施,如加固、拆除;相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射、恶臭物品时,应当与邻地建筑物保持一定距离,或者采取预防措施和安全装置。相邻他方在对方未尽此义务的情况下,有权要求排除妨害、赔偿损失。
相邻人,尤其是化工企业、事业单位,在生产、研究过程中,排放废气、废水、废渣,不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放,有权要求相邻人排除妨害,即按国家规定的排放标准排放、治理,而且对造成的损害还有权要求赔偿。
3.相邻用水、流水、截水、排水关系。
相邻人应当保持水的自然流向;在需要改变流向并影响相邻他方用水时,应征得他方的同意,并对由此造成的损失给予适当补偿。为了灌溉土地,需要提高上游的水位、建筑水坝,必须附着于对岸时,对岸的土地所有人或使用人应当允许;如果对岸的土地所有人或使用人也使用水坝及其他设施时,应按受益的大小,分担费用。
水流经过地的所有人或使用人都可以使用流水,但应当共同协商、合理分配使用。如果来自高地段的自然流水,常为低地段的所有人或使用人使用,即使高地段所有人或使用人也需要此水,也不得全部堵截,断绝低地段的用水,以免给低地的所有人或使用人造成损失。低地的所有人或使用人应当允许高地的自然流水流经其地,不得擅自筑坝堵截,影响高地段的排水。
相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时,不得使房屋雨水直接注泻于邻人建筑物上或土地上。
4.相邻管线安设关系。
相邻人因埋设管道如油管、水管、煤气管,架设线路如输电线路、通讯线路,需要经过他方的土地时,他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿,并于事后清理现场。
5.相邻光照、通风、音响、震动关系。
相邻人在建造建筑物时,应当与邻人的建筑物留有一定的距离,以免影响邻人建筑物的通风、采光和日照。
相邻各方应当注意环境清洁、舒适,讲究精神文明,不得以高音、噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的工作、生活和休息。否则,邻人有权请求停止侵害。
6.相邻竹木归属关系。
相邻地界上的竹木、分界墙、分界沟等,如果所有权无法确定时,推定为相邻双方共有财产,其权利义务适用按份共有的原则。
对于相邻他方土地的竹木根枝超越地界,并影响自己对土地的使用,如妨碍自己土地的庄稼采光,相邻人有权请求相邻他方除去越界的竹木根枝。如果他方经过请求不予除去,相邻人可以自行除去。当然,越界竹木根枝如对相邻人的财产使用并无影响,则相邻人无权请求除去。
不动产权利人因上述用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

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